美国调控租房市场的成功经验

导读:

美国拥有着极为发达的住房租赁市场,无论是房屋租赁人口占比还是租赁房屋数量占比,美国都显著高于中国。具体来看,2017年,我国租赁人口占总人口的比重仅为11.64%,而美国这一数据比例高达35%;在租赁房屋方面,我国2017年租赁房屋占总房屋的比重为18%,而美国这一数据约为37%。同时,美国的住房自有率和出租空置率也可以证明这一点。Wind数据显示,自2008年起,美国的住房自有率和出租实践中,美国针对住房租赁市场的供给端与需求端的调控都做了大量工作,我们在此不妨逐个分析。

供给端的调控集中在两方面

一方面,是多元化的房源供给渠道。美国住房租赁市场的平稳运行,直接体现在房租没有出现令人匪夷所思的大涨或大跌。根据简单的经济学理论,当市场需求大于市场供给时,价格必然会上升,那么考虑到美国庞大的房屋租赁需求,势必需要增加供给来稳定价格。为此,美国政府着力发展多样化的房屋供给渠道,从而确保市场供给。

具体来看,美国的房源供给渠道主要有三:一是私人房地产开发商兴建了大量的市场化租赁住宅;二是美国住房和城市发展部(HUD)通过给开发商提供贷款和担保,与开发商共同合作兴建出租房;三是联邦政府兴建的保障性政府资助住宅。

如此一来,多种开发方式不仅从总量上满足了市场需求,还从结构上迎合了不同的租户人群,无论是老年人、年轻人,还是中产阶级、低收入者,都能在租房市场上找到能够负担得起且满意的房子。

另一方面,是有效的税收激励政策。具体而言,主要有四方面税收政策:

第一,高昂的房产税。美国有关法律规定,房地产拥有者必须每年缴纳高额的房产税,税率为1%~2.5%,这使得物业闲置的成本极高,故业主通常会主动将房屋出租以换取收益的平衡,这也是美国房屋闲置率较低的原因之一。

第二,免收增值税。该制度允许美国个人的主要住宅,在房屋交易时可以享受2.5万~5万美元的免收增值税政策,不过免税的前提条件是业主在持有房屋所有权的任意五年内,至少两年住在本房屋中。因此,绝大多数业主都会选择“自住两年,出租三年”的模式,这样既可以在房屋出售时享受免税政策,又能周期性地为市场提供房源。

第三,折旧抵税政策。根据美国税法,租赁房屋的维修费用和各项使用维护支出都可以用来抵税,同时租赁住房还可以享受“折旧冲回”政策,即房屋每年折旧部分可以用来抵税,这使得租赁房屋获得了较大力度的减税优惠,从而间接增加了市场供给。

第四,税收抵免计划。上世纪70年代后,美国政府直接修建公共住房的做法逐渐被“税收抵免计划”替代,其本质是通过PPP模式鼓励政府与社会资本合作开发住房项目。在这种模式下,地方政府通常会以极低的价格将土地出售给房地产开发商,以节省成本。此外,税收抵免指标还可以在二级市场上进行交易,从而为开发商带来额外收益。从该计划的实施效果看,2006年,全美共有7.5万套住房享受税收抵免计划,2009年超过150万套,而2015年,税收抵免租房达到300万套,成为美国保障性租赁住房的重要供应渠道之一。

需求端的调控集中在两方面

一来,制定了严格的低收入家庭资格认定标准。美国住房和城市发展部(HUD)基于不同地区家庭的平均收入水平,制定了收入水平表,以此来进行低收入家庭的资格认定。具体而言,家庭被分为适度收入家庭(Moderate Income)、低收入家庭(Low-Income)、特别低收入家庭(Very Low-Income)、极低收入家庭(Extreme Low-Income),而后三类家庭可以申请保障性住房,这为低收入家庭提供了较为充分的保障。

二来,通过“租房券”来给予低收入家庭适当的补贴。租房券是美国政府针对低收入家庭实施的极为重要的货币化补贴政策。该政策给予低收入家庭自由选择住房的权利,允许住户根据自己的意愿选择不同房租水平的住房:选择条件好的住房,则超出补贴部分的租金由住户自己承担,但最高不能超过家庭收入的40%;如果选择便宜的住房,则节省的资助结余可以保留。此外,该政策还允许租房券持有者在全美任何地方使用该券,增强了租房券的流动性和交易性。

除了上述手段外,美国政府还在金融政策方面予以支持,特别是通过大力发展REITs(房地产投资信托基金)来促进住房租赁市场的繁荣。这不仅为房地产开发企业提供了畅通的融资渠道,还大大盘活了存量住房并加以有效利用,更能通过专业化的住房租赁运营管理来规范市场,从而保障租赁各方的合法权益。

来源:华尔街见闻  作者:付一夫 《美国是如何保障租房者利益的?》

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